Le trésorier du comté promeut les saisies accélérées et les déposants et signale son soutien au retour des liens de lot

Dayton compte environ 11 000 propriétés en souffrance fiscale, mais le trésorier du comté de Montgomery dit qu'il existe quelques outils qui peuvent aider à redonner une utilisation productive à certaines parcelles négligées et dégradées.

Le trésorier John McManus a déclaré qu'il encourageait les citoyens privés à envisager d'initier des saisies judiciaires sur les propriétés en souffrance fiscale qu'ils aimeraient posséder ou voir changer de mains.

McManus a également déclaré que certaines des propriétés en défaut d'impôt de Dayton pourraient être éligibles à une saisie accélérée.

Il y avait un arriéré de cas de saisie accélérée, ainsi que des retards administratifs, mais ces problèmes sont en cours de résolution et le processus peut mettre les propriétés sur la voie du réaménagement ou de la réutilisation, a-t-il déclaré.

"Nous cuisinons à nouveau au gaz", a-t-il déclaré.

McManus a également indiqué qu'il était prêt à ramener une version du programme Lot Links, qui était un moyen très populaire pour les gens d'acquérir des propriétés négligées et abandonnées à faible coût, les arriérés d'impôts étant supprimés.

Dayton abrite environ 66 000 colis imposables, et environ 55 000 d'entre eux sont à jour sur leurs taxes, a déclaré McManus.

Les 11 000 propriétés restantes de la ville devaient près de 148 millions de dollars en taxes et évaluations en souffrance au 25 mai.

Le bureau du trésorier a déclaré qu'il dépose des saisies judiciaires contre certaines propriétés délinquantes en "dernier recours" dans le processus de recouvrement.

Les dépôts de saisie font généralement suite à de nombreuses tentatives de perception des impôts et à l'épuisement des options de plan de paiement, a déclaré McManus.

Le bureau du trésorier a déposé 287 cas de forclusion judiciaire l'année dernière et 230 en 2021. Le bureau a déjà déposé 116 cas cette année, jusqu'à la fin avril.

Mais en plus de ces cas, McManus a déclaré que les citoyens peuvent engager des saisies judiciaires sur les propriétés en souffrance fiscale grâce au programme de saisie des déposants de son bureau. Le programme a reçu plus de 245 candidatures depuis 2020.

Dans le cadre du programme, les membres de la communauté peuvent initier une saisie fiscale sur les parcelles éligibles en versant un dépôt de 2 000 $ pour les propriétés résidentielles ou un dépôt de 3 000 $ pour les propriétés commerciales.

Les acomptes sont crédités à l'achat des propriétés, si les candidats finissent par les acheter lors d'enchères compétitives.

Les arrhes sont restituées si les candidats ne sont pas les plus offrants.

Ce n'est pas parce que quelqu'un initie une forclusion qu'il a la garantie de la propriété.

Les candidats n'ont aucune obligation d'acheter les propriétés, même s'ils ont versé un acompte.

Les propriétaires délinquants peuvent annuler les saisies en remboursant leurs dettes.

Les propriétés en souffrance fiscale n'ont pas besoin d'être abandonnées ou vacantes pour être éligibles à une forclusion de déposant.

McManus a déclaré que le programme de forclusion des déposants est un "outil puissant" qui n'est pas disponible dans certains comtés de l'Ohio. Il a dit que cela donne aux résidents privés un moyen d'acquérir des propriétés pour en faire leur maison ou se transformer en une opportunité d'investissement.

McManus a déclaré qu'une autre façon de traiter les propriétés en souffrance fiscale est le programme de saisie accélérée.

Ce programme permet aux villes et aux banques foncières d'initier des saisies par le biais d'un processus administratif qui passe par le Conseil de révision, a-t-il déclaré.

Le processus de saisie accéléré était le "véhicule" de Lot Links dans le passé, a déclaré McManus.

McManus a déclaré que Dayton compte environ 4 775 propriétés qui pourraient être éligibles à une saisie accélérée car la valeur des propriétés est inférieure au montant des impôts et des évaluations en souffrance qu'ils doivent.

Cependant, il a déclaré que bon nombre de ces propriétés pourraient ne pas être éligibles pour d'autres raisons, comme si elles sont occupées ou si elles ont des services publics actifs ou si elles ont été vendues récemment.

Les saisies accélérées et administratives ont été contestées devant les tribunaux, mais jusqu'à présent, elles n'ont pas été jugées entièrement illégales ou inconstitutionnelles.

Un arriéré local dans les affaires de forclusion accélérées était en grande partie lié à quelques affaires judiciaires qui remettaient en question la légalité de ce processus, a déclaré Todd Kinskey, directeur de la planification, des quartiers et du développement de Dayton.

"En conséquence, tous les cas du Conseil de révision ont été interrompus pendant une longue période", a-t-il déclaré. "Lorsqu'il a redémarré, tous les cas où les taxes ne dépassaient pas les impositions ont été rejetés par le comté et la ville a émis des remboursements au demandeur de Lot Links."

La Cour suprême des États-Unis a statué dans une affaire du Minnesota le mois dernier que les États qui saisissent et vendent des biens privés pour récupérer les impôts impayés ne peuvent conserver aucun financement supplémentaire qu'ils obtiennent de la vente autre que ce qui leur est dû.

L'impact local est toujours à l'étude.

Le programme de forclusion des déposants a été mis en évidence fin 2019 par le trésorier de l'époque, Russ Joseph, lorsqu'il a mis fin au programme populaire Lot Links.

Le programme des déposants était censé aider à atteindre certains des mêmes objectifs. Mais le programme a eu beaucoup moins d'applications que le programme Lot Links, et certaines personnes se sont plaintes qu'il est beaucoup moins utile.

Le programme Lot Links a débuté en 2008 comme un moyen pour les propriétaires et les citoyens d'acquérir des propriétés vacantes et en souffrance fiscale. Le programme ne concernait à l'origine que des terrains vacants, mais il s'est ensuite étendu pour inclure des propriétés avec des structures.

Sous Lot Links, la ville, en partenariat avec le trésorier, a lancé un processus administratif de saisie fiscale lorsqu'elle a reçu des demandes de propriétés vacantes et en souffrance fiscale.

Les candidats pouvaient souvent acquérir les propriétés après une attente d'environ deux ans, généralement pour moins de 2 500 $, et le processus supprimait les impôts en souffrance.

McManus a déclaré que Lot Links était très efficace et fonctionnait bien. Il a déclaré qu'il soutiendrait sa restauration si cela était sûr d'un point de vue juridique et si des garanties appropriées étaient en place.

Malheureusement, dans le cadre du programme Lot Links, trop de personnes qui ont acquis les propriétés ne les ont pas réhabilitées et elles ont continué à se détériorer ou sont restées en mauvais état, a-t-il déclaré.

Il a dit qu'il voudrait imposer une sorte de règles, comme celles que l'on trouve dans un accord de développement standard, pour s'assurer que les propriétés étaient réparées.

"De plus, trop de bénéficiaires n'ont pas payé leurs impôts fonciers, ce qui a obligé notre bureau à lancer une saisie", a-t-il déclaré. "Plus important encore, cependant, tout programme qui revient ne peut pas risquer d'aller à l'encontre de l'avis récent de la Cour suprême concernant les exigences en matière de saisies administratives."

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